ANALÝZA. Česko má problém, který neřeší: tisíce zadlužených vlastníků nemovitostí se každý rok octnou v pasti predátorských firem, které jim nabídnou pomoc s dluhy, ve skutečnosti je ale připraví o střechu nad hlavou. Což je také od počátku podstatou jejich činnosti.
Moderní lichváři vystupují jako profesionální finanční poradci, realitní zprostředkovatelé i jako investiční skupiny. Jejich podnikatelský model je přitom od začátku postaven na jediném předpokladu: klient splácet nedokáže, a oni přijdou k nemovitosti.
Tento stav popisuje ojedinělá 172stránková studie Institutu pro řešení předlužení – poprvé jej mapuje systematicky a na základě tvrdých dat.
Vychází z analýzy soudní judikatury, dat z katastru nemovitostí, insolvenčního rejstříku a zkušeností poradců pracujících s přímými oběťmi. Následující text z této studie čerpá.
Notáři místo soudů
Výsledek je znepokojivý: jde o systematický, vysoce výnosný a do velké míry legální byznys, který stát neumí účinně regulovat.
Problém podle autorů studie zdaleka nekončí u zadlužených rodin. Zasahuje celou ekonomiku, připravuje věřitele o uspokojení pohledávek a přesouvá miliardové hodnoty nemovitostí do rukou hrstky predátorů.
Odhaduje, že obětí predátorského financování se mohly stát již desítky tisíc lidí.
Nabídky jsou formulovány jako solidární pomoc v problémech ve stylu: Pomáháme vám udržet střechu nad hlavou. Podáme pomocnou ruku. Klid a jistota zachování domova.
Jen v roce 2024 bylo v katastru nemovitostí zapsáno přes 38 tisíc nových exekucí vůči vlastníkům nemovitostí. Policie ČR však za celý rok 2024 zaregistrovala pouhých 24 trestných činů lichvy.
Studie uvádí, že mezi lety 2013 až 2023 vyústilo téměř 32 tisíc notářských zápisů se svolením k vykonatelnosti v exekuci a více než pětina z nich byla spojena jen se třemi notáři.
Tento systém pak nahrazuje soudní kontrolu: věřitel nepotřebuje soudní rozsudek a může okamžitě podat návrh na exekuci. „Notářský zápis se často stává ‚zkratkou‘ k okamžité exekuci a ztrátě nemovitosti, aniž by se soud mohl zabývat zákonností smluvních podmínek,“ vysvětluje metodu studie.
Jak píše, oběti se bojí nahlásit problematické případy a neznají svá práva. Vypovídající je i rychlý nárůst exekutorských zástavních práv (+108 % případů za dva roky).
Tři způsoby, jak přijít o dům
Katastr nemovitostí každý den zapíše přes sto nových exekucí vůči vlastníkům nemovitostí. Tím se denně otevře nové okno příležitosti pro firmy, jejichž byznys model stojí na tom, že jejich nemovitost levně získají.
Firmy systematicky monitorují katastr nemovitostí, aby konkrétní osoby s čerstvě zahájenou exekucí obratem identifikovaly. Zprostředkovatelé je pak kontaktují v rámci plošných kampaní, nebo i přímo e-maily či osobně.
Vlastník prodá svůj dům za zlomek tržní hodnoty, dostane zpět nájemní smlouvu a příslib, že si dům jednou koupí zpět. Ve skutečnosti je vše navrženo tak, aby se to nikdy nestalo.
Nabídky jsou formulovány jako solidární pomoc v problémech ve stylu: Pomáháme vám udržet střechu nad hlavou. Podáme pomocnou ruku. Klid a jistota zachování domova.
„Většina klientů, jejichž případy řešíme, netušila, že nemovitosti prodávají," popsal advokát zastupující jednoho z poškozených v rozhovoru pro Deník N.
Autoři studie explicitně popisují, co je jádrem bujícího byznysu: „Podnikatelský model těchto subjektů je principiálně založen na snaze vzbudit zdání pomoci s řešením již existujícího zadlužení. Ve skutečnosti je ale snahou zadlužení dlužníka prohloubit s cílem uspokojit se ze zpeněžení nemovitosti.“
Moderní lichváři operují třemi hlavními metodami. První je úvěr „na IČO“: klient, který nikdy nepodnikal, je veden jako podnikatel, aby smlouva nevypadala jako spotřebitelská – a aby na ni nedopadl zákon o spotřebitelském úvěru se všemi svými ochrannými ustanoveními.
Druhou metodou jsou P2P úvěry – smlouvy formálně uzavřené mezi dvěma nepodnikateli, za nimiž stojí profesionální zprostředkovatel. Ten tak obchází povinnost licence i posouzení úvěruschopnosti.
Nejsofistikovanější je třetí způsob: zpětný leasing nemovitosti. Vlastník prodá svůj dům za zlomek tržní hodnoty, dostane zpět nájemní smlouvu a příslib, že si dům jednou koupí zpět. Ve skutečnosti je celá konstrukce navržena tak, aby se to nikdy nestalo.
Ve zkoumaných modelech bývalo právo zpětné koupě navázáno na přísné podmínky a mohlo zaniknout i při relativně krátkém prodlení s nájemným. Přičemž nájem bývá často stanoven tak vysoko, že jej klient – zadlužený a exekucemi pronásledovaný – nemůže dlouhodobě platit.
Zpětný leasing nemovitosti by měl být legislativně regulován jako finanční služba – a podléhat povinnosti posouzení schopnosti klienta splácet.
Nemovitosti pak věřitelé získávají hluboce pod cenou, jak dokládá na konkrétním případě i ve studii citovaný verdikt Nejvyššího soudu : „(…) kupní cena bytové jednotky ve smlouvě byla uvedena 400 000 Kč, ačkoliv jako osoba pohybující se v oblasti dispozic s nemovitostmi si musel být vědom skutečné hodnoty bytové jednotky, která v té době činila nejméně 1 570 000 Kč."
Podle autorů studie však část státních orgánů i společnosti má tendenci nahlížet tyto případy jako soukromou věc obětí a přikládat význam jejich „liknavosti“ či „nedbalosti“.
Problém státního dohledu
Studie Institutu pro řešení předlužení zveřejnila seznam přibližně pěti desítek firem, u nichž byly zaznamenány predátorské praktiky.
Firmy jako ACEMA Credit Czech, Aktivafin, Venerati group, Finance 4 Business, CFIG Real Estate nebo devět bytových družstev Jak bydlet doma mají v katastru nemovitostí zapsána práva ke stovkám a tisícům nemovitostí po celé zemi.
Největší systemický problém studie vidí ve struktuře státního dohledu. Například ČNB kontroluje pouze registrované poskytovatele spotřebitelských úvěrů – ale predátorské firmy si jako hlavní předmět podnikání zapíší „pronájem a správu nemovitostí" a na seznam ČNB se vůbec nedostanou.
Studie formuluje i konkrétní doporučení. Zpětný leasing nemovitosti by měl být legislativně regulován jako finanční služba – a podléhat povinnosti posouzení schopnosti klienta splácet.
OSVČ by měly mít základní ochranu srovnatelnou s ochranou spotřebitelů alespoň ve vymezených situacích.
Katastr nemovitostí by měl omezit přístup k datům využívaným k cílenému vyhledávání obětí. A institut chráněného obydlí v insolvenčním řízení má být reformován tak, aby byl reálně použitelný.
Studie Moderní lichva v praxi je veřejně dostupná ZDE. Autory jsou Mgr. Jakub Sosna a Mgr. Petra Lomozová, datová expertíza: Ing. Radek Hábl. Institut pro řešení předlužení, z.ú.