7 min

Majitelé bytů netuší, co se na ně může sesypat. Jedna chyba ve SVJ může spustit velký problém

Sdílet

Majitel bytu často žije v přesvědčení, že dluhy domu jsou věcí výboru, předsedy nebo správní firmy. Jenže u společenství vlastníků to tak jednoduché není. Pokud se SVJ dostane do vážných finančních potíží, může problém dopadnout i na samotné vlastníky bytů, a to podle velikosti jejich podílu na společných částech domu.

Ve SVJ může vzniknout chyba, kterou zaplatí i ostatní. Majitelům bytů pak hrozí něco, s čím nepočítali.

Zdroj: Shutterstock

Právě to je část rizika, kterou lidé často podceňují. Nejde jen o to, že dům špatně hospodaří nebo že někdo ve výboru udělá chybu. Ve hře mohou být statisíce až miliony korun, složité spory s bankou nebo dodavateli a v krajním případě i povinnost vlastníků podílet se na splácení závazků, které sami přímo nevytvořili. Společenství vlastníků je samostatná právnická osoba.

Uzavírá smlouvy, vybírá příspěvky na správu domu, objednává opravy, může si vzít úvěr a také se může dostat do dluhů. To, že SVJ vystupuje navenek samo za sebe, ale neznamená, že jsou vlastníci úplně mimo hru. Zákon počítá s tím, že členové společenství ručí za jeho dluhy v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech domu.

Související článek: Dluh na zdravotním pojištění vznikne rychleji, než si lidé myslí. Největší problém bývá v nepozornosti

Kdy je to skutečný problém

Jinými slovy, čím větší podíl k bytu patří, tím větší část případného dluhu může na vlastníka připadnout. U většího bytu tak může být i riziko vyšší než u malé garsonky. Na papíře to může znít jako vzdálená hrozba, která se běžného vlastníka netýká. Ve skutečnosti se riziko ukazuje hlavně ve chvíli, kdy SVJ dlouhodobě nevybírá dost peněz, špatně plánuje opravy nebo se pustí do investice, na kterou dům finančně nestačí.

Typickým příkladem je velká rekonstrukce domu financovaná úvěrem. Zateplení, výměna střechy, oprava výtahu, nové rozvody nebo sanace statických problémů mohou stát miliony korun. Pokud si SVJ vezme úvěr a část vlastníků přestane platit, případně se ukáže, že nastavené zálohy a příspěvky nestačí, dostává se dům pod tlak. Banka nebo jiný věřitel pak bude chtít své peníze zpět.

Související článek: Kdy čekat peníze z daní zpět. V roce 2026 rozhoduje nejen termín, ale i forma podání

Další problém nastává tehdy, když výbor podepíše nevýhodnou smlouvu, špatně ohlídá reklamace, neuhlídá rozpočet oprav nebo zanedbá vymáhání dluhů po neplatičích. Dům pak může mít na papíře schválené výdaje, ale reálně nemá dost hotovosti. A právě v takové chvíli se ukáže, jak drahé může být, když vlastníci roky neřeší, co se v SVJ děje.

Reálné riziko bývá vyšší také u menších domů. Když má SVJ jen několik bytů, rozpočítává se problém mezi menší počet lidí. Výpadek plateb od jednoho nebo dvou vlastníků pak může znamenat citelný zásah do hospodaření celého domu. Naopak ve větších domech se potíž někdy rozloží mezi více vlastníků, i když ani tam nejde o zanedbatelnou věc.

Související článek: Kdo chce jít do předdůchodu, musí mít na účtu tuto částku. Pokud ji nemáte, stát vás vrátí zpět do práce

Co lidé nejčastěji podcení

První častá chyba je pasivita. Mnoho vlastníků nechodí na schůze, nečte podklady a hlasování bere jako formalitu. Jenže právě na shromáždění se schvalují zásadní věci, tedy rozpočet domu, výše příspěvků, plán oprav, úvěry i větší smlouvy. Kdo se o dění nezajímá, snadno přehlédne rozhodnutí, které mu může v budoucnu výrazně sáhnout do peněženky.

Druhou chybou je slepá důvěra v to, že správce nebo výbor vše uhlídá. Správní firma ale nenese stejné riziko jako vlastník bytu. A členové výboru bývají často sousedé, kteří funkci vykonávají vedle své práce. To samo o sobě není problém, ale o to víc je potřeba kontrola, přehledné podklady a průběžný dohled nad tím, jak dům hospodaří.

Související článek: Odešla jsem do důchodu a zjistila jsem, že mám nárok na podporu. Když jsem si požádala, začalo se mi lépe žít

Třetím podceněním bývá fond oprav, přesněji řečeno příspěvky na správu domu. Pokud jsou dlouhodobě nastavené příliš nízko, dům sice na první pohled šetří, ale ve skutečnosti si jen odsouvá problém. Jakmile přijde větší oprava, chybějící peníze se musí někde vzít. Obvykle to znamená mimořádný příspěvek, úvěr nebo obojí.

Podceňuje se i skladba vlastníků v domě. Pokud je v objektu více investorů, krátkodobých pronájmů nebo bytů zatížených exekucemi a problémy s placením, roste i riziko výpadků příjmů. Pro řádně platícího vlastníka je to nepříjemné hlavně proto, že problémy cizích lidí mohou nakonec dopadnout i na něj.

Související článek: Mezinárodní srovnání řadí Česko mezi státy s velmi kvalitním důchodem. Část seniorů to neuznává

Jak vypadá dopad v praxi

Představme si dům, kde SVJ splácí úvěr na rekonstrukci ve výši 8 milionů korun. Jeden větší byt může mít podíl například 6 procent na společných částech. Pokud by se společenství dostalo do situace, kdy nebude schopné dluh uhradit a věřitel bude vymáhat plnění, právě podle tohoto podílu se může odvíjet i rozsah ručení konkrétního vlastníka. Neznamená to automaticky, že ihned zaplatí celou částku, ale představa, že se ho problém netýká, je mylná.

Vedle samotného ručení je tu ještě další rovina. Špatně fungující SVJ snižuje hodnotu bytů v domě. Když se ukáže, že dům má nejasné hospodaření, spory, neplatiče nebo vysoký úvěr bez odpovídající rezervy, komplikuje to prodej bytu i jednání s bankou o hypotéce. Kupující i banky se dnes na stav SVJ dívají mnohem pozorněji než dřív.

Související článek: Bankomaty v Česku umí nově vydat pětitisícovku. Zatím je najdete jen na 16 místech

Základ je jednoduchý. Nestačí jen posílat měsíční zálohy. Vlastník by měl vědět, v jakém stavu je účetnictví domu, jak vysoké jsou dlouhodobé závazky, kolik peněz je na správu domu a kolik dluží neplatiči. Důležité jsou také zápisy ze shromáždění, schválený rozpočet a informace o plánovaných opravách. Zvýšenou pozornost si zaslouží hlavně úvěry. Nestačí vědět, že dům nějaký má.

Podstatné je, na jak dlouho je sjednaný, jak vysoké jsou splátky, zda je úrok fixovaný nebo se může měnit a z čeho se bude splácet, pokud část vlastníků přestane hradit své povinnosti. Právě tady se láme rozdíl mezi zdravým financováním a budoucím průšvihem. Vyplatí se sledovat i to, zda výbor pravidelně vymáhá dluhy a jak rychle reaguje na neplatiče. Dům, který nechává dluhy bobtnat měsíce nebo roky, si zadělává na vážný problém. Čím déle se neplacení toleruje, tím větší tlak pak dopadne na ostatní vlastníky.

Související článek: Nikdy jste nechodili do zaměstnání? Přesto můžete získat důchod, pokud splníte jednu podmínku

Koupě bytu? Tady se chyby prodraží nejvíc

Zvlášť opatrný by měl být ten, kdo byt teprve kupuje. Nestačí zkontrolovat stav samotného bytu, sklep nebo balkon. Stejně důležité je prověřit i kondici celého domu a fungování SVJ. Právě tady mnoho kupujících udělá chybu, protože se soustředí na dispozici, lokalitu a cenu, ale dokumenty kolem domu projdou jen letmo.

Před koupí bytu by měl zájemce chtít zejména poslední účetní závěrku SVJ, zápisy ze shromáždění alespoň za několik posledních období, přehled dluhů vlastníků vůči SVJ, informace o úvěrech a jejich splácení, předpis záloh, plán oprav a pokud možno i stanovy. Hodí se také zjistit, zda se v domě nevede soudní spor, reklamace větší opravy nebo spor s dodavatelem.

Související článek: Žena má za sebou jen minimum odpracovaných let. Přesto má důchod vyšší než řada pracujících lidí

Kupující by se měl ptát i na zdánlivé detaily. Kolik činí měsíční příspěvek na správu domu? Zvedal se v posledních letech? Čeká dům výměna střechy, fasády, stoupaček nebo výtahu? Kolik bytů neplatí včas? A schválilo SVJ úvěr, který se teprve začne čerpat? Právě odpovědi na tyto otázky často ukážou, zda kupuje byt ve zdravém domě, nebo vstupuje do budoucího problému.

Kdo řeší koupi bytu, neměl by brát prověrku SVJ jako formalitu. Špatný technický stav domu nebo nebezpečně nastavené financování mohou během pár let spolknout částku, která převýší původní slevu z kupní ceny.

Jak se bránit, když už v domě bydlíte

Nejhorší strategie je nedělat nic. Vlastník by měl chodit na shromáždění, chtít podklady dopředu, ptát se na hospodaření a nenechat se odbýt větou, že vše řeší správce. Pokud podklady chybí, jsou nepřehledné nebo se opakovaně odkládají odpovědi na otázky, je to varovný signál.

Rozumné je zajímat se také o výši rezervy domu a o dlouhodobý plán oprav. Dům, který si průběžně odkládá peníze a opravuje včas, bývá ve výrazně lepší kondici než ten, který všechno hasí na poslední chvíli úvěrem. U velkých investic se vyplatí chtít srovnání nabídek, jasný rozpočet a vysvětlení, jaký dopad bude mít schválené řešení na měsíční platby vlastníků.

Související článek: Chystá se velká změna pro seniory za volantem. Odborníci před tímto nevyhnutelným krokem varují

Pokud se objeví problém s neplatiči, vlastníci by měli trvat na včasném vymáhání. Tolerance vůči dlouhodobým dlužníkům není projev sousedské ohleduplnosti, ale přenášení rizika na ostatní. A právě to se může později velmi prodražit.

Pointa je jednoduchá. Byt není jen uzavřený prostor za dveřmi konkrétní jednotky. Je to i podíl na domě, jeho závazcích, rozhodování a problémech. Kdo dění v SVJ ignoruje, může jednou zjistit, že neplatí jen za vlastní bydlení, ale i za cizí chyby. O to víc se vyplatí být aktivní dřív, než se z běžné správy domu stane drahý spor o peníze.

Peníze.cz, autorský text

Reklama

Další články z Byznys trendy

Tento článek byl publikován ze zdrojů Byznys trendy

Web se zaměřuje na témata z oblasti byznysu, financí, investic a moderního podnikání. Čtenáři zde najdou články o nových trendech, změnách na trhu, inovacích i podnikatelských strategiích, které ovlivňují firmy i jednotlivce. Obsah propojuje ekonomické souvislosti s praktickým pohledem na to,...

Všechny články tohoto autora

Lifestyle Bydlení Rady do domu

Vybrali jsme pro vás MAGAZÍNY A ZAJÍMAVOSTI

Nejhorší zmrzlina z obchodu. Chutná jako luxus, ale složením připomíná chemickou směs

Na víčku slibuje smetanu, pravou vanilku z Madagaskaru a tradiční recepturu. Když se ale člověk podívá na...

Čas pro bydlení

dnes, 22:15

3 min

Kapitán z jiné planety! Pětibodový McDavid se dotáhl na Coffeyho a před ním už jsou jen Gretzky, Lemieux a Esposito

Connor McDavid předvedl další galapředstavení. Kapitán Edmontonu Oilers zaznamenal hattrick a přidal dvě...

SportWin

dnes, 21:58

2 min

Češi odstraňují těžké závěsné police. Nahrazují je řešením, které byt odlehčí a lépe se čistí

Ještě nedávno byly masivní závěsné police téměř povinnou součástí obývacích stěn. Dnes z mnoha českých bytů...

Umíme poradit

dnes, 21:56

3 min

Tohle staré kuchyňské nádobí mělo skončit na chalupě. Dnes po něm sběratelé jdou jako po pokladu

Smaltované hrnce po babičce, těžké litinové pánve nebo starý ruční mlýnek na kávu. Věci, které ještě...

Čas pro bydlení

dnes, 21:26

4 min

Společná postupová euforie zapomenuta. Součkův West Ham rozdupal Krejčího a spol.

V anglické lize vyzněl souboj českých reprezentantů jednoznačně pro Tomáše Součka, jehož West Ham rozdrtil...

Aktuálně.cz - Sport

dnes, 21:04

Reklama

Bez velkých slov: Ledecká se vyrovnávala s ukončením dlouholetého vztahu s tenistou střelbou na střelnici

Soukromí Ester Ledecké se na veřejnost jen tak nedostane. O to větší pozornost vyvolalo její velikonoční...

SportWin

dnes, 20:56

2 min

„Rusové, jděte domů!“ Desetisíce lidí v Budapešti přišly na koncert proti Orbánovi

Desetitisíce lidí v pátek zaplnily Náměstí hrdinů i přilehlé bulváry v centru Budapešti, aby se zúčastnily...

Zprávy | Aktuálně.cz

dnes, 20:38

Ani dlažba, ani kamínky. Zahrady získávají povrch, který lépe drží tvar a přitom působí přirozeně

Zahradní cesty i místa k posezení dnes procházejí nenápadnou proměnou. Majitelé domů pomalu opouštějí...

Umíme poradit

dnes, 20:37

4 min

Zničující rána pro Jiřinu Bohdalovou: Smrt milované sestry ji zlomila!

Legendární herečka Jiřina Bohdalová (94) prožívá jedny z nejtěžších chvil svého života. Zemřela její...

Aplausin.cz

dnes, 20:27

2 min

Ani trampolína, ani bazén. Na zahrady přichází prvek, který děti zabaví a dospělým udělá večerovou pohodu

Trampolína vydrží pár let a pak skončí složená v koutě. Bazén? Ten se bez pravidelné péče rychle promění ve...

Čas pro bydlení

dnes, 20:07

4 min

Reklama

Huawei rozšiřuje portfolio o telefon Enjoy 90m Plus

Produktová řada Enjoy 90 u společnosti Honor se opět stává středem pozornosti, protože ji nově doplňuje...

Dotekomanie.cz

dnes, 20:00

1 min

Poslední tanec? Jedno rozhodnutí změní všechno. Gólostroj Ovečkin otevřel otázku konce kariéry v NHL

Budoucnost jedné z největších ikon moderního hokeje je najednou otevřená. Alex Ovečkn naznačil, že se blíží...

SportWin

dnes, 19:59

2 min

Nový trenér národního týmu. První zprávy mluví o nečekaných jménech

Rýsuje se trenérské duo pro hokejovou reprezentaci. Šéf svazu ale nechce nic potvrdit. Oficiální oznámení...

SportyŽivě

dnes, 19:59

2 min

Nováček Arvid Lindblad zvládá tlak i tempo F1

Arvid Lindblad je jediným nováčkem letošní sezóny formule 1. Teprve osmnáctiletý Britsko-švédský závodník...

SvětFormule.cz

dnes, 19:41

3 min

Většina lidí si doma zbytečně přetápí jednu místnost. Účty pak rostou, aniž by tušili proč

Někdy stačí opravdu málo. Jedna místnost vyhřátá o dva tři stupně víc – a roční náklady na energie se...

Umíme poradit

dnes, 19:41

3 min

Reklama

Jak spíte, tak stárnete. Vědci odhalili varovný signál alzheimera

Spánek není jen odpočinek – je to barometr zdraví našeho mozku. Nová studie odhalila, že zpožděný nástup...

Žena.cz

dnes, 19:40

Krátce před 95. narozeninami přišla zdrcující zpráva: Jiřina Bohdalová truchlí nad smrtí milované sestry

Jen pár dní před významným životním jubileem prožívá Jiřina Bohdalová velmi smutné období. Ve věku 83 let...

Žena.cz

dnes, 19:30

Jiřina Bohdalová v slzách! Zemřela jí sestra Jaruška

Legendární herečka Jiřina Bohdalová prožívá jedny z nejhorších chvil svého života. Zemřela jí milovaná...

ČR Zprávy

dnes, 19:26

1 min

Dělník na stavbě dálnice D3 spadl do jímky, vážně si poranil hlavu

Záchranáři dnes okolo půl čtvrté odpoledne zasahovali na dálnici D3 u Kaplice, kde se vážně zranil dělník....

Budějcká Drbna

dnes, 19:25

1 min

Jedna běžná chyba při mytí vlasů může zničit objem i lesk. Dělá ji skoro každá druhá žena

Vlasy bez života, rychle splihlé kořínky a délky, které působí unaveně. Spousta žen to řeší novými...

Čas pro bydlení

dnes, 19:11

3 min

Reklama

Druhý pokus? Harrisová zvažuje novou kandidaturu na prezidentku Spojených států

Bývalá americká viceprezidentka Kamala Harrisová přemýšlí nad opětovnou kandidaturou na prezidentku...

Zprávy | Aktuálně.cz

dnes, 19:11

V Evropě vznikla současná západní civilizace. Láká nejvíce turistů z celého světa

Společně s Asií a s Afrikou tvoří tzv. Starý svět - části světa, kde vznikly první velké civilizace a odkud...

NESPECHEJ.cz

dnes, 19:00

3 min

6:0, 6:0 proti hráči světové desítky? Zabiják Berrettini totálně vymazal Medveděva a napodobil Lendla s Federerem

Matteo Berrettini překvapil tenisový svět, když ve druhém kole turnaje v Monte Carlu uštědřil Daniilu...

SportWin

dnes, 18:58

2 min

Zak Brown promluvil o příchodu Lambiaseho

Svět formule 1 včera obletěla zpráva o přechodu Giampiera Lambiaseho do stáje McLaren. Zak Brown nyní...

SvětFormule.cz

dnes, 18:30

1 min

Americké rafinerie ani příměří nestačí, evropské nebe čelí kvůli nedostatku ropy nejisté sezóně

A380 v centru pozornosti: nedostatek paliva nutí letecké společnosti uvažovat o konci obřích letadel....

Techzpravy.cz

dnes, 18:30

5 min

Reklama

Doporučujeme

Právě u nás vyšlo

USA měly vyhrožovat Vatikánu za kritiku války. Papež reagoval neobvykle ostře

Majitelé bytů netuší, co se na ně může sesypat. Jedna chyba ve SVJ může spustit velký problém

USA měly vyhrožovat Vatikánu za kritiku války. Papež reagoval neobvykle ostře

Jak spíte, tak stárnete. Vědci odhalili varovný signál alzheimera

„Není jiná možnost.“ V Bostonu řeší, kam s Pastrňákem. Do hry vstupuje žolík

Jiřina Bohdalová v slzách! Zemřela jí sestra Jaruška

Kolik peněz vám ušetří trojskla místo dvojskel: Experti spočítali sumu a velmi se podivili