Vlasta Pěchoučková
Na významu tak budou spíše nabývat alternativní cesty k vlastnímu bydlení – například společná výstavba, která umožňuje rozdělit náklady mezi dvě domácnosti.
Hypoteční trh prošel za posledních pět let výraznou proměnou. V srpnu 2021 činila průměrná sazba nově sjednaných hypoték 2,32 % a tehdejší debata se vedla hlavně o tom, zda mohou úroky ještě klesnout. Podmínky, které tehdy působily jako běžná součást hypotečního trhu, už dnes vypadají téměř neuvěřitelně.
V Česku jsme ochutnali extrémně nízké úrokové sazby. Tak nízké, že byly nereálné. S těmito stále poměřujeme současné sazby kolem 5 %. Realita ve světě je však taková, že sazba 6 % je běžná sazba hypotéky.
V říjnu letošního roku vzrostla průměrná sazba na 5,79 %. Hypotéky tak zdražovaly už sedmý měsíc v řadě a dosáhly nejvyšší úrovně od léta 2024. Zatímco během léta docházelo k navyšování sazeb v řádu několika setin procentního bodu, v září a zejména pak v říjnu, je patrné výrazné zrychlení. Od března tak průměrná cena hypoték vzrostla o 0,90 procentního bodu. Rychlý návrat k levnému financování se tak zatím nekoná. Jinými slovy, to, co před pěti lety představovala 2 %, dnes představuje více než 5.
A nejde jen o suchá čísla na papíře. Tento rozdíl se velmi rychle propíše do rodinného rozpočtu. U hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností na 25 let vycházela měsíční splátka při sazbě 2,32 % na přibližně 15 400 korun. Při dnešní sazbě 5,79 % už činí zhruba 22 095 korun. Za stejnou výši úvěru tak domácnost zaplatí každý měsíc téměř o 7 tisíc korun více. K tomu si přičtěte růst cen samotných nemovitostí a rovnice dostupnosti bydlení rázem nevychází.
To však neznamená, že by sazby nemohly v horizontu příštích třech let opět klesnout. Pokud se podaří stabilizovat ceny energií, mohl by polevit inflační tlak, což by vytvořilo příznivější podmínky pro pokles úrokových sazeb na finančních trzích. Nižší náklady bank na dlouhodobé financování by se následně mohly promítnout i do výhodnějších hypotečních sazeb. Právě tříletá fixace tak může představovat rozumný kompromis mezi jistotou současné splátky a možností využít případné zlevnění hypoték při další refixaci.
Vyčkávat, nebo jednat?
Přirozenou reakcí na rostoucí sazby je vyčkávání. Lidé doufají, že za půl roku bude lépe. Problém ale je, že na takovém scénáři se zásadní životní rozhodnutí stavět nedají.
Bankovní sazby navíc neurčuje jen Česká národní banka. Promítají se do nich dlouhodobé tržní úroky, náklady bank na financování i inflační očekávání. Rychlému poklesu nenahrává ani přetrvávající geopolitická nejistota.
Podzim může tradičně přinést atraktivnější hypoteční nabídky, ale vzhledem k vysokým nákladům bank nelze očekávat plošné zlevňování sazeb. Banky budou pravděpodobně více soutěžit o konkrétní klienty prostřednictvím individuálních slev, zvýhodněných fixací či podmínek pro bonitnější žadatele.
Pokud mezitím navíc dál porostou ceny nemovitostí, člověk sice může v budoucnu získat o něco levnější hypotéku, ale bude ji potřebovat na dražší dům nebo byt. To je jedna z největších pastí současného trhu. Není totiž důležité jen to, za kolik si půjčíte, ale také kolik si musíte půjčit.
Dvě domácnosti, jedna stavba
Vyšší sazby mění způsob, jakým lidé o bydlení přemýšlejí. V éře levných úvěrů šlo finanční napětí částečně vykrýt nízkou měsíční splátkou. Dnes je potřeba počítat mnohem pečlivěji. Do hry totiž vstupuje také bonita klienta a objem vlastních zdrojů. Otázka už dávno nezní jen „Kolik stojí dům?“, ale stále častěji „Jak ho postavit tak, aby na něj naše rodina vůbec dosáhla?“
Jednou z možností mohou být dvojdomy, které umožňují spojit dvě samostatné domácnosti v jedné stavbě. Tento model samozřejmě automaticky nespasí každého, může ale nabídnout zajímavé rozložení nákladů. Dvě rodiny mohou sdílet cenu pozemku, projektové dokumentace nebo části stavebních prací. Obě části domu přitom mohou zůstat dispozičně oddělené a nabídnout dostatek soukromí.
Tento koncept může dávat smysl například při spojení rodičů a jejich dospělých dětí. Místo toho, aby každá generace pořizovala vlastní nemovitost a samostatně řešila vysokou hypotéku, mohou investovat společně.
Vlastní bydlení? Možná je čas změnit přístup
Současná situace neznamená, že mají lidé na vlastní bydlení rezignovat. Znamená spíš, že skončila éra, kdy bylo možné spoléhat na levné financování.
Dvojdomy a vícegenerační bydlení jsou jen jednou z možností. Pomoci může také menší zastavěná plocha, efektivnější dispozice, skromnější výměra nebo levnější pozemek.
Cílem není smířit se s drahým bydlením, ale najít řešení, které bude pro rodinu dlouhodobě udržitelné. A jestli jsou sazby nad 5 % novou realitou, možná je čas přestat čekat na starou realitu a začít hledat nové cesty, jak se jí přizpůsobit.