CENTRUM.CZ > Bydlení - Inform > 22. 5. 2025, 07:50

Nejčastější skryté vady nemovitosti a kdy se lze bránit?

| 4 min

Sdílet

Naposledy aktualizováno 23. 6. 2025 Jen si to představte. Podepíšete kupní smlouvu, převezmete klíče a těšíte se na nové začátky. Jenže po pár týdnech zjistíte, že po zdi se line plíseň, podlaha vydává podivné zvuky a z vysněného domova se stává noční...

nejčastější skryté vady nemovitosti

Zdroj: Pexels - https://www.pexels.com/photo/people-viewing-a-house-7641868/

Naposledy aktualizováno 23. 6. 2025

Jen si to představte. Podepíšete kupní smlouvu, převezmete klíče a těšíte se na nové začátky. Jenže po pár týdnech zjistíte, že po zdi se line plíseň, podlaha vydává podivné zvuky a z vysněného domova se stává noční můra. Takzvané skryté vady patří k nejčastějším příčinám sporů mezi kupujícím a prodávajícím. Jaká máte práva a povinnosti a co rozhoduje o tom, kdo ponese odpovědnost?

Obsah

Co jsou skryté vady nemovitosti?
Jaké jsou nejčastější skryté vady nemovitosti?
Jsou skryté vady porušením smlouvy?
Jak skrytým vadám předejít?
Jak řešit skryté vady nemovitosti?
Žaloba na skryté vady nemovitosti
Závěrem: Největší riziko je lhostejnost

Co jsou skryté vady nemovitosti?

Skrytou vadou se rozumí taková závada, která existovala už v době převodu nemovitosti, ale projevila se až později. „Skrytá“ je proto, že ji kupující bez odborné inspekce nemohl odhalit.

Tím se odlišuje od vady zjevné, kterou lze rozpoznat i při běžné prohlídce. Skryté vady se projeví až při každodenním užívání, například ve formě zatékání, elektrických zkratů nebo plísní za nábytkem. Takové závady mohou výrazně snížit hodnotu nemovitosti nebo zkomplikovat její běžné užívání. Právo proto stojí na straně kupujícího, který se s nimi nemohl seznámit předem. Za tyto vady odpovídá vždy prodávající, bez ohledu na to, zda o nich věděl.

Jaké jsou nejčastější skryté vady nemovitosti?

Skryté vady mohou mít nejrůznější podobu, ale spojuje je jedno – na první pohled nejsou patrné a projeví se až při běžném užívání. Plísně na stěnách, zápach z kanalizace nebo poruchy elektroinstalace patří k těm nejčastějším.

Výjimkou nejsou ani vady střechy, zejména nedostatečná izolace či nekvalitní pokládka krytiny. Významné riziko představuje i špatný stav nosných konstrukcí nebo dřevomorka, která často napadá trámy a podlahy starších domů. Ani novostavbám se skryté vady nevyhýbají. V důsledku uspěchané výstavby nebo nedbalého dozoru tak můžete narazit na nedostatečné zateplení nebo chybně provedené spoje materiálů.

skryté vady nemovitosti

Jsou skryté vady podstatným nebo nepodstatným porušením smlouvy?

Ne všechny vady mají stejnou váhu. Některé lze snadno opravit, jiné však zasáhnou do samotné podstaty smlouvy. Právní důsledky se odvíjejí od toho, zda vada představuje podstatné, nebo nepodstatné porušení smlouvy.

K podstatnému porušení dochází tehdy, pokud by kupující smlouvu vůbec neuzavřel, kdyby o vadě věděl. V takovém případě může požadovat opravu či přiměřenou slevu, nebo dokonce odstoupit od smlouvy a žádat vrácení kupní ceny. U vad nepodstatných, které nebrání užívání nemovitosti, má nárok na odstranění vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Volba nároku je na kupujícím, ale po uplatnění ji nelze měnit.

Jak skrytým vadám předejít?

Nejlepším způsobem, jak se skrytým vadám vyhnout, je obezřetnost na obou stranách. Prodávající by měl makléře i kupce informovat o všech známých závadách a nesnažit se je zastírat – zákon totiž výslovně ukládá povinnost na vady upozornit.

Vyplatí se také provést technické revize rozvodů, stavu střechy nebo kanalizace a jejich výsledky doložit. Kupující by měl naopak zvážit odbornou inspekci nemovitosti ještě před podpisem smlouvy, zejména u starších budov. Také záznamy o opravách a revizní zprávy mohou odhalit závady, které by jinak zůstaly skryté.

Jak řešit skryté vady nemovitosti?

Když se objeví skrytá vada, je důležité neztrácet hlavu ani čas. Zákon stojí na straně kupujícího a nechává mu celých 5 let k uplatnění práva z vadného plnění. Vadu je však nutné řešit bez zbytečného odkladu. Nezapomeňte ji důsledně zaznamenat – fotografiemi, videem a ideálně i znaleckým posudkem, jehož náklady si můžete nechat proplatit od původního majitele.

Prodávajícího je třeba písemně informovat, nejlépe doporučeným dopisem. Kupující má právo zvolit si formu odškodnění, ať už se jedná o slevu z kupní ceny, opravu, nebo odstoupení od smlouvy, pokud je vada podstatným porušením smlouvy. Pokud prodávající uzná odpovědnost, dohodnou se na kompenzaci. Pokud odmítne, následuje vyjednávání, případně soudní řešení.

žaloba na skryté vady nemovitosti

Žaloba na skryté vady nemovitosti

Pokud se kupujícímu nepodaří s prodávajícím dohodnout na náhradě za skrytou vadu, může se obrátit na soud a domáhat se svých práv civilní žalobou. V takovém případě musí být připraven doložit, že vadu oznámil včas, tedy bez zbytečného odkladu a v rámci pětileté lhůty.

Klíčovým důkazem bývá znalecký posudek, který prokazuje existenci vady, její příčinu i dopad na hodnotu nemovitosti. Kromě něj může soud zohlednit i fotografie, korespondenci s prodávajícím nebo technické zprávy. Soudní řízení je však časově i finančně náročné, proto je žaloba vždy až krajní řešení.

Závěrem: Největší riziko je lhostejnost

Během hledání domova snů většina z nás nepřemýšlí nad tím, co je za zdí nebo pod podlahou. Jenže právě tam se někdy skrývají problémy, které mohou zásadně ovlivnit kvalitu bydlení i vzájemnou důvěru mezi stranami.

Skryté vady představují riziko, které sice nelze zcela odstranit, ale lze ho výrazně omezit. Klíčem je poctivost na straně prodávajícího a obezřetnost na straně kupujícího. Nejlepší obranou totiž zůstává důkladné prověření nemovitosti ještě před podpisem smlouvy.

Zdroje: ČeskéReality.cz, Epravo.cz, Médium.cz, MůjPrávník.cz, RKMatras.cz

Reklama

DALŠÍ ČLÁNKY z Bydlení - Inform

Vybrali jsme pro vás MAGAZÍNY A ZAJÍMAVOSTI

Zítra v Ulici: V pátek si Soňa vyslechne důrazné varování a Pecháček zase odmítnutí

Lumír se v páteční epizodě Ulice dá do řeči se Soňou, a to z důvodu, který ji překvapí a ani trochu...

KINOTIP2.cz|

dnes, 23:05

| 2 min

Konec čekání na operátora? Firmy nasazují autonomní podporu řízenou AI

Oznámení společnosti Zendesk na jejím nedávném summitu o umělé inteligenci znamená zlom v historii...

Techzpravy.cz|

dnes, 23:05

| 4 min

Srpen je ten správný čas zasadit hvězdu mezi liliemi Madonnu

Bílá lilie je pro svůj půvab známá také pod názvem lilie madonna. Její skvostné bílé květy mohou zdobit i...

FAJNTIP.cz|

dnes, 23:00

| 2 min

Rakušané nasázeli "desítku". Faerské ostrovy šokovaly rozdrcením Černé Hory

Černá Hora prohrála na Faerských ostrovech 0:4 a opět se na závěrečném turnaji nepředstaví.

Sport - Aktuálně.cz|

dnes, 22:57

Češi přišli o reálnou naději. Proti Chorvatům spálili šance, pak je motal Modrič

Čeští fotbalisté v utkání kvalifikace MS hráli s Chorvaty 0:0 a výrazně se jim vzdálil přímý postup. Soupeř...

Sport - Aktuálně.cz|

dnes, 22:36

Reklama

Vědci vytvořili neviditelné imunitní buňky, které likvidují rakovinu

Tým vědců z MIT a Harvardu představil nový typ upravených imunitních buněk CAR-NK, které dokážou zabíjet...

Techzpravy.cz|

dnes, 22:05

| 3 min

Trump zvažuje nové sankce proti Rusku, Finsko slíbil před Rusy chránit

Trump prohlásil v Bílém domě při návštěvě finského prezidenta Alexandera Stubba, kterému slíbil, že v...

Zprávy - Aktuálně.cz|

dnes, 22:02

Vraťte motýlí keř zpátky do formy díky správnému prořezání

I přesto, že motýlí keř není příliš náročný na péči, ne vždy prospívá. Poradíme vám, jak tento až 4 metry...

FAJNTIP.cz|

dnes, 22:00

| 2 min

Módní bizár: kolekce s mužským ochlupením a pánským přirozením šokovala Paris Fashion Week

Z nejnovější módy z Paříže se vám nejspíš zvedne žaludek. Jean-Paul Gaultier se rozhodl svou letošní...

Žena.cz|

dnes, 21:40

Eva Burešová zrušila koncert v Plzni kvůli nemoci. Fanoušci se obávali o její zdraví

Zpěvačka a herečka Eva Burešová vyděsila fanoušky, když na poslední chvíli oznámila zrušení plzeňského...

Žena.cz|

dnes, 21:40

Reklama

Buď ho milujete, nebo nesnášíte. Kohák slaví 53. narozeniny a dál testuje hranice humoru

Jakub Kohák, jeden z nejvýraznějších českých bavičů a filmařů, slaví 53. narozeniny. Muž, který se z...

Žena.cz|

dnes, 21:40

"Politická mrtvola" ožívá. Do čela spravedlnosti má nakročeno pučista z Lán

Jeronýmu Tejc se stal známým především v souvislosti s nepovedeným Lánským pučem.

Zprávy - Aktuálně.cz|

dnes, 21:30

Severní Korea, Čína, nebo falešná vlajka? Kyberútok na jih stále nemá viníka

Masivní kybernetický útok na jihokorejské vládní systémy zanechal digitální stopy vedoucí k Severní Koreji,...

Techzpravy.cz|

dnes, 21:05

| 3 min

Hamás vyhlásil konec války, uvedl jeden z jeho vůdců

Hamás vyhlásilo konec války a začátek trvalého příměří, uvedl to podle agentury Reuters jeden z vůdců hnutí...

Zprávy - Aktuálně.cz|

dnes, 21:03

Chtěla jsem si odpočinout u moře, místo toho jsem skončila u lékaře. Když jsem viděla účet, bylo mi ještě hůř

Na dovolenou k moři jsem se těšila celý rok. Po měsících práce, stresu a šedi všedních dní jsem si říkala,...

Trendy svět|

dnes, 21:00

| 4 min

Reklama

Nastavte si perfektní teplotu pro uchování potravin ve vaší chladničce

Lednička tvoří důležitou součást každé domácnosti. Jedná se totiž o místo, kde uchováváme potraviny čerstvé...

FAJNTIP.cz|

dnes, 21:00

| 2 min

Inspirace džihádem. V Belgii zadrželi mladíky, chystali útok dronem na politiky

Prokuratura uvedla, že případ vyšetřuje mimo jiné jako pokus o teroristickou vraždu a účast na aktivitách...

Zprávy - Aktuálně.cz|

dnes, 20:49

Černobyl: Katastrofa, která neskončila. Jádro stále děsí Evropu

Ráno 26. dubna 1986 se do historie zapsalo jako den, kdy svět pochopil, jak nebezpečná může být jaderná...

NESPECHEJ.cz|

dnes, 20:30

| 4 min

Kvíz: Zavzpomínejte nostalgicky na české televizní seriály, u kterých jsme dříve trávili dětství. Pamatujete si je všechny?

K dětství neodmyslitelně patří typické české seriály pro malé diváky. Ty jsou plné nejen pohádkových...

KINOTIP2.cz|

dnes, 20:30

| 1 min

Česko - Chorvatsko 0:0. Zápas podzimu branku nepřinesl, Češi ztráceli síly

Sledovali jste online přenos z utkání kvalifikace o postup na mistrovství světa ve fotbale 2026 mezi Českem...

Sport - Aktuálně.cz|

dnes, 20:11

Reklama

Doporučujeme

Právě u nás vyšlo

Nejčastější skryté vady nemovitosti a kdy se lze bránit?

"Politická mrtvola" ožívá. Do čela spravedlnosti má nakročeno pučista z Lán

Buď ho milujete, nebo nesnášíte. Kohák slaví 53. narozeniny a dál testuje hranice humoru

Možná že v něm okupovali právě vaše město. Kišiněv daroval Česku bolavý kus historie

Módní bizár: kolekce s mužským ochlupením a pánským přirozením šokovala Paris Fashion Week

Djokovič omráčil tenisovou planetu. Přežil jednu z nejšílenějších výměn kariéry